O direito de propriedade se relaciona com o princípio em tela no que se refere ao direito de usar, gozar, fruir e dispor da coisa, como regulamenta o artigo 1.228 do Código Civil. O direito de dispor se traduz na faculdade de transferir o imóvel para terceiro, por meio de venda, permuta, doação ou ainda, se gravado com ônus real através do compromisso de compra e venda, da hipoteca ou pelo usufruto. [1]
Desta forma, ninguém pode transferir mais direitos do que os constituídos no registro imobiliário, devendo este princípio ser observado em relação ao imóvel, no que diz respeito à sua disponibilidade física ou material, como também à disponibilidade jurídica quanto aos contratantes, projetando-se sobre estes o direito de propriedade. O artigo 172 da Lei de Registros Públicos discorre:
“No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos constitutivos, declaratórios, translativos e extintos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, inter vivos ou mortis causa, quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade”.
Nesse contexto, tem-se que a análise da disponibilidade visa assegurar que ninguém possa dispor do que não tem:
“O sistema registrário submete-se a princípios específicos e, dentre eles, se destaca o denominado princípio da disponibilidade, que se vincula ao enunciado de que ninguém pode transferir mais direito do que tem ou, no dizer dos latinos, Nemo dat quot non habet. É a ideia de disponibilidade não pode ser dissociada da titularidade do direito real e da necessidade do registro, mesmo porque decorrente do artigo 859 do Código Civil, presume-se pertencer o direito real à pessoa em cujo nome se inscreveu ou transcreveu”.[2]
Transpõe-se aquisição a non domino a realizada de quem não seja o proprietário do imóvel: “a escritura, que contém a transmissão da totalidade do imóvel, que não está na força do título dos outorgantes, significa compra a non domino insuscetível de efeitos”.[3]
Há, ainda, previsão no artigo 195 na Lei de Registros Públicos ao dispor, in verbis:
“Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro”.
Importante ressaltar que a disponibilidade não deve ser observada somente no aspecto quantitativo, isto é, se o proprietário detém a metragem quadrada alienada, mas também qualitativo, ou seja, se o imóvel corresponde fisicamente ao alienado:
“O controle da disponibilidade registraria, que a especialidade impõe, significa de um lado, a segurança sobre a extensão aritmética do imóvel. Significa, de outro, a segurança sobre sua localização geodésica. É a disponibilidade quantitativa e a disponibilidade qualitativa.”[4]
O conselho Superior da Magistratura já asseverou sobre o princípio da disponibilidade:
“Fere o princípio da disponibilidade o acesso de título judicial de divisão que ostente área cuja extensão supera a força do respectivo assento registrário.” (Apelação Cível nº 22.417-0/4, de 31/05/1996, Localidade: Piracaia, rel. Des. Antônio Carlos Alves Braga).
“Registro de Imóveis. Dúvida julgada procedente. Negativa de registro de carta de adjudicação extraída de processo de sucessão provisória. Ausência de declaração de sucessão definitiva. Falta de disponibilidade dos bens transmitidos que obsta o ingresso eo título no fólio real. Recurso não provido.” (Apelação Cível nº 990.10.515.250-3, de 19/04/11, Localidade: São José do Rio Preto, rel. Des. Maurício Vidigal.
Desta maneira, somente pode transferir a propriedade, a pessoa que tem o imóvel registrado em seu próprio nome e ainda, o imóvel somente estará disponível se não existir sobre ele qualquer gravame ou ônus; do contrário sua disponibilidade estará comprometida.
[1] http://www.portalcatalao.com/painel_clientes/cesuc/painel/arquivos/upload/temp/95fd22b994b.pdf
[2] CSMSP. Apelação Cível nº 023.792-0/1. Data: 26/06/1995. Localidade: Campinas. Relator: Antônio Carlos Alves Braga.
[3] CSMSP. Apelação Cível nº 000031/76. Data 25/06/76. Localidade: São Paulo. Relator: Gentil do Carmo Pinto.
[4] CSMSP. Apelação Cível nº 000188-6/9. Data: 13/10/2004. Localidade: Bareuri. Relator: José Mário Antônio Cardinale.
